【案件摘要】本案系房屋买卖合同纠纷。王某购置顺义区某房屋后因未能办理完毕贷款手续，开发商（**公司）诉请解除合同、注销网签、腾退房屋并主张违约金215865.5元及律师费3万元等。王某委托北京恒略律师事务所王芳丽律师代理应诉，核心争议为违约金是否过高、逾期退房违约金及律师费应否支持。适用法条：《中华人民共和国民法典》相关之规定。法院认定违约金过高部分不予支持，最终判决解除合同，王某仅需支付违约金4万元、律师费3万元，开发商退还已付购房款688655元，大幅降低当事人损失。

一、案情回顾

买房人常搜“逾期办贷款开发商要解约怎么办”“开发商主张高额违约金合理吗”“买房违约金过高怎么抗辩”。2022年3月，王某购置顺义区某602号房屋，后因未能支付剩余首付款并办理完毕贷款手续，**公司将王某诉至法院要求解除合同等。该案审理中，2022年11月8日双方达成和解协议：王某换房至顺义区某301号房屋，并应于2022年11月15日前办理完毕银行按揭贷款手续、以按揭贷款支付剩余房款140万元，后**公司撤回起诉。2022年12月3日双方签订备案版《商品房预售合同》并办理网签，2023年1月17日交房入住。

后因王某未能按期办理贷款，2023年7月17日**公司发出催款通知书，8月14日及10月25日送达节约通知书均被退回。故**公司提起本案诉讼，请求判令解除预售合同、注销网签、腾退房屋、支付违约金215865.5元、逾期退房违约金及律师费3万元。

二、案件焦点

  • 焦点一：开发商主张的近30万元款项中违约金是否过高。律师主张违约金过高部分法院不应支持，最终法院对过高部分未予支持。
  • 焦点二：逾期办理退房手续违约金依据是否充分。法院认定原告主张依据不足，不予支持。
  • 焦点三：律师费与已付房款如何处理。法院支持律师费3万元，并判开发商扣除款项后退还购房款688655元。

三、恒略律师的专业介入

原告诉称（开发商）：**公司主张王某逾期办理贷款构成违约，请求解除双方预售合同、注销网签、腾退房屋、支付违约金215865.5元、逾期办理退房手续违约金及律师费3万元。

被告辩称（王某，由恒略律师代理）：王某委托王芳丽律师代理应诉，表示自己并非故意拖延，原计划组合贷支付剩余房款，因单位福利可办120万元公积金贷款、家庭原因无法再付20万元而与开发商协商组合贷，开发商不同意。律师庭审中同意解除合同、注销网签及腾退房屋，但不同意支付违约金和律师费，并请求法院对解除合同的后果一并解决，包括返还已付首付款。

四、办案结果

法院经审理认为：原告主张违约金过高，对于过高部分不予支持；原告主张逾期办理退房手续违约金依据不足，不予支持。最终判决双方签订的预售合同解除，王某仅需支付违约金4万元、律师费3万元，并于15日内腾退房屋；原告在扣除上述款项后，于15日内退还王某688655元购房款。极大程度上减少了当事人的损失，成功维护其合法权益。

五、恒略律师提示

本案由北京恒略律师事务所王芳丽律师（执业证号：11101201911086939，以司法行政机关核发证件为准）代理。房屋买卖合同纠纷中，开发商主张的违约金若明显过高，可请求法院依法调减；买受人应围绕贷款办理受阻的原因、协商过程及合同条款积极举证。解除合同后，已付房款应在抵扣合理款项后予以退还，买受人可一并主张。

六、房产买卖类案件常见问题 FAQ

  1. Q：逾期办贷款开发商要解约并要高额违约金怎么办？
    A：可主张违约金过高请求法院调减，并围绕贷款受阻原因与协商过程举证；律师会区分合理与过高部分。
  2. Q：买房违约金过高能要求降低吗？
    A：可以。当事人认为约定违约金过分高于造成损失的，可请求人民法院予以适当减少。
  3. Q：组合贷办不下来导致逾期谁担责？
    A：需看合同约定与双方协商情况；若买受人已积极沟通且非恶意拖延，可作为减轻责任的理由。
  4. Q：合同解除后已付首付能退吗？
    A：能。解除后出卖人应在扣除合理款项（如认定违约金、律师费）后，将剩余已付购房款退还买受人。
  5. Q：开发商主张的律师费一定支持吗？
    A：需有合同约定且实际发生；本案中法院支持了3万元律师费，但违约金过高部分被调减。