【案件摘要】本案系商品房销售违法查处行政复议案件。刘淑芬2020年购A万象城商铺，开发商以“返租抵扣首付”宣传，但其与关联公司F公司的《商铺经营委托合同》约定三年租金183861元抵扣首付，备案合同总价却无体现、亦未实际抵扣，且商铺未竣工即售后包租违反《商品房销售管理办法》。刘淑芬向A市住建局查处被驳，民事诉讼亦败诉，遂委托北京恒略律师事务所于大伟律师复议。核心争议：住建局是否怠于履职、开发商是否变相售后包租。律师推动住建局2025年7月31日立案、10月13日撤销原《说明》。复议确认行政不作为违法。

一、案情回顾

买了商铺，开发商承诺“返租抵首付”却根本没兑现，还虚假宣传，怎么办？购房者常搜“售后包租违法吗”“开发商虚假宣传怎么投诉”“住建局不查处可复议吗”“北京恒略行政律师”。2020年11月曙光公司宣传“城央一品业主购商铺可返租抵扣首付”，刘淑芬动心购置。2021年签约总价1178076元，同日与F公司签《商铺经营委托合同》约定前三年租金183861元抵首付。但备案表“总价1178076元”与返租约定矛盾、从未抵扣，且商铺未竣工即售后包租违规。刘淑芬2025年5月19日向住建局查处被简单驳回，民事诉讼也败诉，遂委托北京恒略律师事务所于大伟律师。

二、案件焦点

  • 焦点一：开发商是否构成变相售后包租。未竣工商品房通过关联公司承诺返租抵扣首付，是否违反《商品房销售管理办法》第十一条。
  • 焦点二：住建局是否依法履行查处职责。仅询问开发商即否定违法、未核实关联关系与宣传真实性，是否构成不作为。
  • 焦点三：民事败诉是否阻却行政救济。民事认定不影响行政机关依法履行调查职责。

三、恒略律师的专业介入

申请人（购房人）方诉称：刘淑芬请求撤销住建局《说明》，责令其对开发商变相售后包租销售未竣工商品房及虚假宣传依法查处。

被申请方（住建局）立场：住建局称曙光公司与F公司无关联、买卖合同无售后包租内容，认定未违法并驳回。

恒略律师代理意见：于大伟律师立足复议核心，制定“固定证据链+直指行政不作为”思路：依据《商品房销售管理办法》，住建局负有查处变相售后包租、价格欺诈的法定职责；指出住建局仅询问管理人员即下结论，未核实企业关联关系、未调查宣传真实性，属未依法履职、明显不当。律师梳理买卖合同、委托合同、转账、备案表、天眼查截图、民事判决书，提炼F公司与曙光公司在销售经营中的协同及“租金抵首付”与备案矛盾，佐证虚假宣传。借力复议程序，推动住建局2025年7月31日对曙光公司立案，10月13日主动撤销原《说明》。

四、办案结果

于大伟律师代理当事人向市政府提起行政复议，请求撤销住建局《说明》并责令查处。复议过程中，住建局自行于2025年7月31日对曙光公司立案调查，并于10月13日主动撤销此前作出的《说明》，行政不作为得到纠正，刘淑芬三年维权迎来关键转机，为后续民事或行政索赔打开空间。

五、恒略律师提示

“售后包租”暗藏合规风险。本案由北京恒略律师事务所于大伟律师（执业证号：11101201010292290，以司法行政机关核发证件为准）代理。律师提示：购买商铺应核实预售许可与竣工状态，对“返租抵首付”等承诺要求写入合同并留存宣传材料；遇行政机关不查处，可复议倒逼履职。

六、商品房销售违法常见问题 FAQ

  1. Q：售后包租违法吗？
    A：违规。依《商品房销售管理办法》第十一条，开发企业不得采取售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房。
  2. Q：返租抵首付没兑现怎么办？
    A：可先向住建部门投诉查处，留存宣传与合同证据；民事索赔受阻时，可复议督促行政机关履职。
  3. Q：住建局不查处能复议吗？
    A：能。行政机关负有法定查处职责却怠于履职的，可复议要求其履行，确认不作为违法。
  4. Q：商铺未竣工能卖吗？
    A：现售需符合条件；预售须取得预售许可，未竣工即售后包租尤其容易被认定违规。
  5. Q：备案价和返租不一致说明什么？
    A：往往表明返租承诺未真实计入交易、存在虚假宣传或变相减价，是维权的重要线索。