【案件摘要】本案系确认合同无效纠纷。赵某某与王某夫妻育有王某1、王某2、王某3，先后于2019年、2022年去世。2009年赵某某与王某2签订《存量房屋买卖合同》以481924元将朝阳区401号房屋过户，王某2未实际付款仅担税费3万余元。王某1诉请确认合同无效，一审支持。王某2委托北京恒略律师事务所李永慧上诉。二审虽维持原判，但重大定性调整：认定买卖合同系虚假意思表示、真实为房屋赠与，纠正一审法律适用。核心争议：合同效力、真实法律关系、继承人主体资格。适用法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条（当时）；关于虚假意思表示与隐藏行为的规定。

一、案情回顾

父母把房“卖”给子女没付钱，其他继承人能主张买卖合同无效吗？赵某某与王某系夫妻，育有王某1、王某2、王某3，二人先后于2019年、2022年去世未立遗嘱。案涉房屋原系赵某某承租公房，2008年12月赵某某出资购买，2009年3月登记至赵某某名下。同年12月9日赵某某与王某2签订《存量房屋买卖合同》，约定以481924元转让并当日过户，王某2未实际支付购房款，仅承担过户税费3万余元。父母去世后王某1得知房屋已过户，认为侵害继承人权益，诉请确认买卖合同无效。一审法院认为房屋系夫妻共同财产、无证据证明王某知情同意，判合同无效。王某2不服，委托李永慧上诉。

二、案件焦点

  • 焦点一：王某1是否具主体资格。房屋在王某去世时已不在其名下，无遗产可供继承，王某1不享财产权利。
  • 焦点二：一审事实与法律适用是否错误。王某生前对过户知情同意，一审依恶意串通认定有误。
  • 焦点三：真实法律关系是买卖还是赠与。未付房款、缔约目的为赠与，买卖合同系虚假意思表示。

三、恒略律师的专业介入

当事人（上诉人）方诉称：王某2主张王某1非适格原告、王某对过户知情同意、一审适用法律错误、赵某某有权处分自身财产，请求撤销一审判决、驳回王某1诉请。

被上诉人（王某1）立场：认为房屋系父母夫妻共同财产，赵某某未经王某同意过户侵害其及继承人权益，买卖合同应无效。

恒略律师代理意见：李永慧梳理卷宗、深入分析，提出四项核心上诉意见：一、王某2019年去世时房屋已不在其名下，无遗产、王某1不享份额、无权诉请合同无效；二、一审事实认定错误，王某生前知情同意属对自身权利处分；三、一审适用法律错误，过户时王某与赵某某均在世、系夫妻共同意思表示，依《合同法》第五十二条认定恶意串通有误；四、赵某某有权处分自身财产。律师指导王某2提交书面证明、证书、房屋赠与合同、放弃房产权声明、微信记录、不动产登记查询等证据，全面举证真实交易情况。

四、办案结果

二审法院虽未支持王某2“驳回原告诉请”的上诉请求，但在裁判理由作重大法律定性调整：根据王某2陈述及证据，双方签买卖合同但王某2未付购房款、真实目的为赠与，故无买卖合意，买卖合同系虚假意思表示、隐藏真实赠与意思，应属无效；但一审相关裁判论理适用法律有误，依法予以纠正。该“赠与关系”认定为王某2后续主张房屋权益扫清法律障碍，实现核心诉讼目的。

五、恒略律师提示

本案由北京恒略律师事务所李永慧律师（执业证号：11101199611955812，以司法行政机关核发证件为准）代理。父母将房过户给子女未付对价，真实关系可能为赠与；以“买卖合同”形式过户易被诉无效，建议通过规范赠与协议、遗嘱等明确意思表示，遇继承纠纷及时委托专业律师厘清真实法律关系。

六、房屋买卖与赠与类案件常见问题 FAQ

  1. Q：父母把房“卖”给子女没付钱有效吗？
    A：买卖合同多被认定虚假意思表示而无效，但真实赠与关系可另主张权益。
  2. Q：其他继承人能主张买卖合同无效吗？
    A：若房屋过户时已在子女名下、无遗产可供继承，其他继承人一般无主体资格。
  3. Q：虚假买卖隐藏赠与怎么认定？
    A：未付房款、缔约目的为赠与的，法院可认定买卖系虚假意思、真实为赠与。
  4. Q：夫妻一方过户房屋要双方同意吗？
    A：夫妻共同财产处分应协商一致，否则可能侵害配偶权益、引发争议。
  5. Q：继承纠纷怎么防“被过户”？
    A：尽早立遗嘱或签赠与协议明确意思，留意产权变更，及时咨询律师。