【案件摘要】本案系房屋买卖合同纠纷。2016年赵某与付女士签《北京市存量房屋买卖合同》购丰台某402号房，为少交税另签低价合同并办转移登记。赵某妻子王某以不知情、无权处分、恶意串通为由诉请两合同无效。付女士委托北京恒略律师事务所邱娟律师应诉，主张善意取得、合同有效。法院认定王某未能证明恶意串通，驳回其诉讼请求。核心争议：买受人是否善意取得、前后两份合同价差是否属恶意串通、合同效力。适用法条：善意取得与合同效力相关法律规定。

一、案情回顾

买了房却被卖家配偶起诉合同无效、说不知情，是房屋买卖常见风险。2016年5月29日，赵某与付女士签《北京市存量房屋买卖合同》（合同一），约定购丰台某402号房售价147万元；8月26日又签合同二约定售价90万元并办转移登记（为少交税）。赵某妻子王某认为房屋系夫妻共同财产、赵某出售未经其同意属无权处分，前后合同价差数十万、房款转入非约定账户，主张恶意串通损害其利益，申请鉴定合同一签字真实性，诉请确认两合同无效。付女士委托邱娟律师应诉。

二、案件焦点

  • 焦点一：付女士是否构成善意取得？房屋登记为赵某单独所有、买受人是否知情共有。
  • 焦点二：前后两份合同价差是否构成恶意串通？低价合同与真实价款的界定。
  • 焦点三：房款支付路径是否影响合同效力？部分房款未入约定账户的性质认定。

三、恒略律师的专业介入

买受人（付女士）方诉称：402号房屋登记为赵某单独所有，购房时不知有其他共有人、未见过售配通知书；真实价款147万加综合地价款近200万，以2016年交易价格不能认定明显低于市场价，属善意取得、无恶意串通，两合同均有效。

原告（王某）立场：主张房屋系夫妻共同财产、赵某无权处分，前后合同价差巨大、房款转入非约定账户，构成恶意串通损害其利益，要求确认合同无效。

恒略律师代理意见：

  • 善意取得：房屋登记赵某单独所有，付某有理由相信系其个人所有，签约时不知共有、未见过售配通知书；
  • 价格合理：真实价款147万加综合地价款近200万，不能以低价合同认定明显低于市场价；
  • 合同二为赵某本人所签，合同一是否其本人所签与本案关联性不大；部分房款虽未入约定账户但转入赵某账户，不构成恶意串通。

四、办案结果

法院认为：402号房屋登记在赵某名下且注明单独所有，付某有理由相信系赵某个人所有；仅依2016年8月交易价格截图并结合价款、综合地价款，无法认定明显低于市场价；部分房款虽未入约定账户但转入赵某账户。综合认定王某未能证明付某与赵某恶意串通达到排除合理怀疑程度，判决驳回原告王某的诉讼请求，两合同效力获确认。

五、恒略律师提示

行政诉讼与行政复议专业性极强，程序节点与举证要求严格，建议权益受损时尽早委托专业律师介入，由律师梳理行政违法点、固定证据并撰写法律文书。本案由北京恒略律师事务所邱娟律师邱娟（执业证号：11101201811026953，以司法行政机关核发证件为准）担任代理人，依托对案涉领域法律规范与实务裁判规则的准确把握，为当事人争取到有利结果。

六、房屋买卖合同纠纷类案件常见问题 FAQ

  1. 问：卖房者配偶说不知情能判合同无效吗？
    答：房屋登记为单独所有、买受人善意不知共有的，一般不构成恶意串通，合同有效。
  2. 问：为少交税签阴阳合同有风险吗？
    答：有。低价合同可能影响税费与证据认定，但真实意思表示的部分通常仍受保护，须由律师厘清效力。
  3. 问：房款没进约定账户算恶意串通吗？
    答：若仍转入出卖人本人账户、无损害共有人利益的充分证据，一般不构成恶意串通。
  4. 问：被诉合同无效怎么抗辩？
    答：围绕善意取得、价格合理、无串通证据组织抗辩，由律师固定登记与支付凭证。
  5. 问：北京房产律师怎么帮买方？
    答：律师可举证买受人善意、价格合理，驳斥恶意串通主张，维护合同效力与交易安全。