时间：2026-06-18
浏览量：【案件摘要】本案系相邻关系纠纷。北京市海淀区某小区业主刘楠以“房屋漏水致损”为由，将楼上邻居李蕊及物业公司诉至法院，索赔经济损失5万余元，主张漏水源于李蕊房屋且李蕊拒绝配合检修。李蕊委托北京恒略律师事务所商瑞超律师应诉。律师从证据链与行政规范性文件中找到突破口：原告未证明漏水与李蕊房屋的因果关系，且原告使用的B1E房屋属未取得建设工程规划许可证的违建，权益不受法律保护。法院最终驳回刘楠全部诉讼请求。核心争议：漏水因果关系举证、违建是否受相邻权保护。适用法条：《中华人民共和国民法典》第二百八十八条，《物业管理条例》第五十四条。
一、案情回顾
“楼上漏水把我家泡了，邻居不配合修还不赔钱怎么办？”这是邻里纠纷的高频搜索词，还有“相邻关系漏水谁举证”“自家违建漏水能索赔吗”“物业不修漏水有责任吗”。2024年，北京市海淀区某小区业主刘楠以“房屋漏水致损”为由，将楼上邻居李蕊及物业公司诉至法院，索赔经济损失5万余元。刘楠称其位于B1E的房屋因李蕊的1E房屋卫生间漏水，导致屋顶、墙体及电路受损，且物业公司多次欲检修均遭李蕊拒绝，并提交了照片、视频及物业告知书等证据。
被告李蕊委托北京恒略律师事务所商瑞超律师应诉后，案件出现重大反转。本案各方信息均作化名。
二、案件焦点
- 焦点一：漏水原因是否与李蕊有关、因果关系是否成立。刘楠需证明漏水系李蕊房屋导致且李蕊存在过错，否则承担举证不能后果。
- 焦点二：B1E房屋的合法性及权益保护问题。李蕊主张B1E房屋为违建，刘楠权益不受法律保护。
- 焦点三：物业公司是否履职到位。物业是否已尽到维修义务、责任是否在被告方。
三、恒略律师的专业介入
原告（刘楠）诉称：刘楠认为李蕊拒绝配合物业检修漏水点导致损失扩大，并提交照片、视频、物业《告知书》及鉴定报告（认定修复费用11119元），主张漏水源于1E房屋，要求李蕊与物业赔偿。
被告（李蕊）辩称及物业立场：李蕊否认责任，指出B1E房屋系违建、刘楠权益不受保护；物业多次联系李蕊检修，但李蕊因历史纠纷拒绝开门，责任不在被告。
恒略律师代理意见：商瑞超律师从法律事实与证据链入手提出专业意见：
- 漏水因果关系不成立：李蕊房屋为原始设计的一楼，楼下应为大堂而非居住空间，两房屋户型不同，刘楠未证明漏水点与1E卫生间关联；法院委托鉴定因“漏水已停止”终止，财产损失鉴定报告虽认定修复费用11119元，但未明确漏水与李蕊的因果关系。
- B1E系违建、权益不受保护：提交北京市规自委相关文件，B1E房屋用途为大堂、未取得建设工程规划许可证，属违建。依据“法不能向不法让步”原则，违建不属于合法财产权益，刘楠无权就违建主张相邻权保护；且刘楠2022年明知违建仍装修，后果应自负。依据《物业管理条例》第五十四条，改建行为未经业主同意属非法使用。
- 物业履职无过错：物业多次联系检修，因李蕊历史纠纷拒绝开门导致无法实施，责任不在被告方。
四、办案结果
法院认为，相邻关系纠纷中原告需证明漏水事实及与被告的因果关系。本案中刘楠虽证明房屋受损，但现有证据无法认定漏水系李蕊所致，应承担举证不能后果。刘楠诉称的B1E房屋漏水损失可能存在多种原因，在现有证据条件下无法认定系李蕊所致，故对其请求不予支持。
最终，法院驳回刘楠全部诉讼请求，案件受理费及鉴定费由刘楠承担。本案中，商瑞超律师精准抓住原告证据链薄弱环节，并结合行政规范性文件否定对方权益基础，展现了专业律师在复杂纠纷中的策略价值。
五、恒略律师提示
发生相邻纠纷应优先协商、调解并留存沟通记录；需鉴定时及时固定证据，避免因证据灭失导致鉴定不能。遇到“邻居漏水不赔怎么起诉”，建议委托专业律师梳理举证责任。本案由北京恒略律师事务所商瑞超律师（执业证号：11101202211560090，以司法行政机关核发证件为准）代理，依托《民法典》相邻关系规定与违建认定规则，成功驳回对方全额索赔。
六、相邻关系纠纷类案件常见问题 FAQ
- Q：楼上漏水泡了我的房，起诉要证明什么？
A：需证明损害事实、漏水行为与损害的因果关系及行为违法性。若无法证明漏水源于楼上，将承担举证不能后果，本案原告即因此败诉。 - Q：自家违建部位漏水能向邻居索赔吗？
A：难。违建不属于合法财产权益，原则上不受相邻权保护，无权就违建部位主张赔偿，本案B1E房屋即被认定为违建。 - Q：物业不修漏水要担责吗？
A：物业若已尽通知、联系检修义务，因业主拒绝配合无法实施，通常不担责；关键看其是否履职到位。 - Q：漏水鉴定做不了怎么办？
A：若漏水已停止、现场灭失，鉴定可能终止，原告将更难证明因果关系，务必在漏水发生时第一时间拍照录像、申请证据保全。 - Q：邻居拒绝配合检修能强行进门吗？
A：不能。应通过物业、社区协调或诉讼中的鉴定程序解决，擅自进入可能涉嫌侵权。