【案件摘要】本案系房屋买卖合同纠纷。2016年郑某与A房地产开发公司签订《合作建房合同书》，购买北京市东城区某项目商住楼，总价6038100元，约定2017年7月30日前交房，郑某向B资产公司支付购房款100万元。至2022年末房屋仍未交付，且地块并非商业地块无法办证。B公司及王某曾出具《承诺书》承诺退房退款并按年24%付息，后失联。郑某委托北京恒略律师事务所王芳丽律师起诉，请求解除合同、返还100万元及利息。核心争议：合同根本无法履行时买受人能否要求返还已付房款及承诺利息。适用法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条。法院判决B公司、王某七日内退还购房款100万元及利息（按年24%计）。

一、案情回顾

买房交了钱却迟迟交不了房，当事人常搜"合作建房合同能退钱吗""购房款不退怎么起诉""开发商失联购房款能要回吗"。2016年12月18日，郑某与A房地产开发有限公司签订《合作建房合同书》，购买北京市东城区XX项目D期商住楼房屋，合同总价6038100元，交房日期为2017年7月30日前。合同签订后，郑某向B资产投资管理有限公司支付购房款100万元。然而直到2022年年末，案涉房屋仍未交付，且郑某了解到案涉地块并非商业地块，根本不能用于居住，更不能办理产权证。2021年2月18日，郑某委托母亲胡某前往B公司协商，B公司及王某出具《承诺书》：可自由选择要房或退房，如退房返还全部已付款并按年利率24%计息，上有B公司盖章及王某签字。现B公司及王某失联，郑某委托王芳丽律师提起诉讼，请求解除《合作建房协议》、王某与B公司返还购房款100万元及利息并承担诉讼费。律师查明，2022年12月27日郑某邮寄《解除合同通知函》；王某系A公司投资人、股东。

二、案件焦点

  • 焦点一：合同是否根本无法履行。地块非商业用地、房屋无法上市流通，买受人订立合同目的能否实现。
  • 焦点二：王某与B公司应否返还房款及承诺利息。《承诺书》对返还责任与年24%利息的约定能否作为裁判依据。
  • 焦点三：王某个人责任。王某作为A公司股东并在承诺书签字，是否应与B公司共同担责。

三、恒略律师的专业介入

原告诉称：郑某主张，已付100万购房款但房屋多年未交付且不能办证，B公司及王某出具承诺书承诺退房退款付息，现失联，请求解除合同并返还购房款100万元及利息。

被告辩称：被告经传唤未充分应诉抗辩（材料未显示实质答辩意见），由法院依法审查。

恒略律师代理意见：王芳丽律师指出，依《民法典》第五百零九条、第五百六十三条，当事人应全面履行义务。双方约定合作建房并于2017年7月30日前交房、协助办证，郑某已付100万元，现交付期限已过且地块非商业地块、房屋无法流通，合同根本无法履行。2021年2月18日B公司和王某向郑某之母承诺如退房返还房款并按年24%计息，故郑某要求B公司、王某返还100万元于法有据。

四、办案结果

法院采纳恒略律师意见及诉求，最终判决：B公司、王某于七日内退还郑某购房款100万元及利息（以100万元为基数，按年利率24%计算）。法院认定，合同约定A公司于2017年7月30日前交付房屋并协助办证，郑某已付100万元，现期限已过且地块非商业地块、房屋无法上市流通，合同根本无法履行；B公司、王某曾承诺退房退款并按年24%付息，返还请求应予支持。

五、恒略律师提示

本案由北京恒略律师事务所王芳丽律师（执业证号：11101201911086939，以司法行政机关核发证件为准）代理。购房时务必核实土地性质与预售许可，警惕"合作建房"等非常规交易模式。本案中买受人保留了《承诺书》这一关键证据，成为追回房款及利息的重要依据。提示购房者：签约前查验五证、留存付款与沟通凭证；遇开发商失联或根本违约，应及时委托专业律师发函解除并起诉维权，避免超过诉讼时效。

六、房屋买卖类案件常见问题 FAQ

  1. Q：合作建房合同交了钱不交房能退吗？
    A：可以。若地块性质导致房屋无法交付、合同目的落空，买受人可主张根本违约解除合约并要求返还已付房款。
  2. Q：开发商失联购房款怎么追回？
    A：收集合同、付款凭证、承诺书、沟通记录，尽快起诉并申请财产保全，将签字股东或关联主体一并列为被告。
  3. Q：承诺书约定年24%利息法院支持吗？
    A：承诺系双方真实意思表示且不违反强制性规定，法院可据约定支持；若过高可能依法调整。
  4. Q：买房发现地块不是商业用地怎么办？
    A：该类房屋往往无法办证流通，属根本违约，买受人可解除合同并要求赔偿，不宜继续等待。
  5. Q：股东在购房承诺上签字要担责吗？
    A：股东以个人名义在退款承诺上签字，可能被认定为共同还款义务人，应与公司连带返还。