【案件摘要】本案系确认合同无效纠纷。张大爷与刘大娘的夫妻共有公房（北京怀柔区某家园301号）在张大爷生前被其以买卖方式私自"卖"给孙女张某1并过户，张某1未付分文，且在诉讼期间将房屋赠与母亲蔡某。刘大娘知晓后委托北京恒略律师事务所李永慧律师维权，请求确认《房屋买卖合同》《不动产赠与协议》无效。核心争议：未经配偶同意处分夫妻共有财产，买卖合同与后续赠与是否无效。适用法条：《中华人民共和国婚姻法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法典》相关条款。法院判决确认两份协议均无效。

一、案情回顾

配偶偷偷把夫妻共有房卖给亲属怎么办，当事人常搜"夫妻一方私自卖房有效吗""房改房被丈夫过户给子女能撤销吗""未经配偶同意的房屋买卖无效吗"。张大爷与刘大娘育有两子女：女儿张某3、儿子张某2，张某2育有一女张某1。张大爷单位分配公房位于北京怀柔区某家园301号，系房改时购买，属张大爷与刘大娘夫妻共同财产。2023年1月10日张大爷因病去世。2023年9月刘大娘赴怀柔区不动产登记中心查询，发现2019年12月27日张大爷与孙女张某1签订存量房买卖合同，将301号房屋以50万元出售并过户给张某1，张某1未支付分文。询问笔录中"不动产是否夫妻共有？"张大爷答"否"。刘大娘委托李永慧律师代理，认为张大爷无权转让共有财产，申请财产保全，诉请确认买卖合同无效；诉讼期间查明张某1已将房屋赠与母亲蔡某，遂变更诉请一并确认赠与协议无效。

二、案件焦点

  • 焦点一：买卖合同是否因无权处分共有财产而无效。张大爷隐瞒夫妻共有事实、孙女明知仍受让，是否侵害刘大娘权益。
  • 焦点二：赠与协议是否无效。张某1与蔡某作为家庭成员对权属明知，以赠与过户是否构成恶意转移。
  • 焦点三：被告"家庭同意低价转让"抗辩是否成立。被告称张大爷生前告知家人同意低价转让，能否推翻无效认定。

三、恒略律师的专业介入

原告诉称：刘大娘主张，案涉房屋系夫妻共同财产，张大爷未经同意私自出卖并隐瞒共有事实，侵犯其合法权益，买卖合同无效；张某1未付房款且诉讼中将房赠与蔡某，赠与协议亦应无效。

被告辩称：三被告不同意原告诉求，主张房屋实际由张某2、蔡某出资购买、买卖合同合法有效，张大爷生前多次告知家人同意低价转让，时隔四年系刘大娘反悔；张某1称房屋系个人财产有权处置并赠与母亲。

恒略律师代理意见：李永慧律师指出，依婚姻法、合同法，案涉房屋属夫妻共同财产，张大爷出卖未告知并未经刘大娘同意，无权转让且损害其权益，买卖合同无效。张大爷隐瞒共有事实、主观非善意；张某1作为家庭成员对产权应明知仍签约，侵犯刘大娘权益且未举证已付房款，符合法定无效情形。张某1与蔡某对权属明知仍以赠与过户，不符合善意取得，赠与协议亦无效。

四、办案结果

法院确认被告行为侵害刘大娘合法权益，采纳恒略律师主要意见，依据《中华人民共和国婚姻法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法典》相关条款，判决确认涉案《房屋买卖合同》《不动产赠与协议》无效。法院认为，张大爷处分夫妻共有财产未征得配偶同意、隐瞒共有事实，买卖合同无效；张某1与蔡某明知权属仍以赠与转移，赠与行为亦无效。

五、恒略律师提示

本案由北京恒略律师事务所李永慧律师（执业证号：11101199611955812，以司法行政机关核发证件为准）代理。夫妻关系存续期间一方切勿擅自处分共同财产。本案中委托人及时查询登记、申请保全并确认两份协议无效，有效阻止了财产流失。提示权利人：发现配偶私自过户，应尽早调取登记档案（询问笔录常暴露"非共有"虚假陈述），委托专业律师确认合同无效并防止转移。

六、房产买卖类案件常见问题 FAQ

  1. Q：夫妻一方私自卖房有效吗？
    A：未经配偶同意处分夫妻共有财产，且买受人非善意的，买卖合同可被确认无效，配偶权益受保护。
  2. Q：房改房被丈夫过户给子女能撤销吗？
    A：房改房属夫妻共同财产，擅自过户侵犯配偶权利，可诉请确认买卖合同无效并追回房屋。
  3. Q：亲属间零对价过户算恶意转移吗？
    A：未付对价且明知共有仍受让、后续又赠与转移的，易被认定恶意，相关协议可确认无效。
  4. Q：发现房屋被偷偷过户怎么取证？
    A：到不动产登记中心调取档案与询问笔录，常能发现"否认为共有"等不实陈述，作为无效关键证据。
  5. Q：确认合同无效后房屋能追回吗？
    A：合同确认无效后应恢复原状，配合财产保全可阻止再转移，最终将房屋登记回转至权利人。