【案件摘要】本案系物业服务合同纠纷。北京市丰台区顶楼业主刘娟自2017年起房屋漏水逐年加重，屋内天花板霉变脱落、家具开裂，多次报修物业始终未修缮完好。刘娟委托北京恒略律师事务所宋超律师起诉，提六项诉求。法院委托鉴定确认损失，采纳律师意见，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、第五百九十三条判A物业赔偿14740.8元并维修屋顶至不漏水，鉴定费44000元由物业负担。核心争议：物业是否尽到共用部分维修养护义务及赔偿数额。适用法条：《民法典》第九百四十二条、第五百九十三条。

一、案情回顾

住顶楼最头疼"顶楼漏水物业不修怎么办""物业合同纠纷怎么起诉""漏水损失怎么鉴定"。刘娟系丰台区某楼五单元701室业主，房屋位于顶楼，与北京A物业公司签有《北京市物业服务合同》并按时交费。自2017年起天花板漏水逐年加重，致天花板潮湿霉变脱落、地板书架开裂。经查看，楼顶天台长年堆积花盆软垫杂物致积水，顶楼东墙违规开门窗、南墙加装玻璃窗加剧漏水。刘娟多次报修，物业有回应却始终未修缮完好，损毁持续扩大。

刘娟委托北京恒略律师事务所宋超律师提起物业服务合同之诉，提六项请求：拆除违规门窗、清空杂物、恢复原状、赔偿顶板修复费7614.24元、赔偿漏水损失13980元、承担诉讼及鉴定费44000元。审理中法院委托鉴定：装修家具损失13980元，室内顶板修复造价7614.24元，刘娟付鉴定费44000元。

二、案件焦点

  • 焦点一：物业是否未尽共用部分维修养护义务。楼顶天台属物业共用部分，焦点在物业疏于管理致积水与漏水因果关系。
  • 焦点二：损失数额如何认定。焦点在鉴定报告能否作为赔偿依据及具体金额。
  • 焦点三：拆除违规建筑等诉求能否支持。焦点在物业无强制拆除权限，相关诉求是否超出其职权。

三、恒略律师的专业介入

原告（业主）方诉称：刘娟主张《北京市物业服务合同》合法有效，物业应依约履行；提交照片证明天台堆积杂物、违规开门窗，物业疏于管理致积水是漏水直接原因，且多次报修未修缮完好、放任损失扩大，应按鉴定结果赔偿并承担费用。

被告（物业）立场：A物业辩称本案实质是侵权纠纷非物业合同纠纷；漏水系其他业主违规开门开窗堆物所致，应由实际侵权人担责；其已尽劝阻报告义务无法强制拆除；拆除清空诉求超出职权、判决无法执行。

恒略律师代理意见：宋超律师梳理事实、收集证据，明确代理思路：本案系物业服务合同纠纷，核心是举证物业疏于管理、未履行维修养护义务的违约行为及与损失的因果关系；依据《民法典》第九百四十二条，物业对共有部分负维修养护责任，公共天台致损且未尽义务应赔偿；照片充分证明杂物与违规开窗致积水；鉴定合法有效应作定案依据，诉讼鉴定费由违约方物业承担。

四、办案结果

法院认为，物业服务人应妥善维修养护共有部分，A物业作为管理单位对楼顶负日常维修养护责任，未尽责致701室漏水，刘娟主张维修至不漏水并赔偿符合规定，予以支持；损失酌情确定为14740.8元。因违规建筑杂物非物业建设摆放、无强制清除权限，第一至三项诉求依据不足不予支持；维修天台至不漏水诉求支持。

判决：北京A物业于七日内赔偿刘娟14740.8元；于十五日内对701室屋顶维修至不漏水；驳回其他诉求。案件受理费339.86元，刘娟负担107.86元、A物业负担232元；鉴定费44000元由A物业负担。

五、恒略律师提示

物业应切实履行共用部分巡查维修职责。本案由北京恒略律师事务所宋超律师（执业证号：11101202310570030，以司法行政机关核发证件为准）代理，提示业主：遇漏水留存报修记录、标注时间的照片视频、维修票据、缴费凭证、服务合同；质保期外先找物业，维修无果可起诉；漏水原因不明可申请司法鉴定；屋面漏水属北京维修基金应急情形，物业不配合可向区住建委申请应急维修。

六、物业合同纠纷常见问题 FAQ

  1. Q：顶楼漏水物业一直不修能起诉吗？
    A：能。物业对共有部分负维修养护义务，怠于履行致损的，业主可诉请赔偿并维修，本案即获支持。
  2. Q：漏水损失金额怎么确定？
    A：可向法院申请委托鉴定，由评估与研究机构出具损失及修复造价意见，本案据鉴定判赔14740.8元。
  3. Q：物业说该找侵权人不管怎么办？
    A：物业与案外人纠纷应另行解决，不影响其向业主承担违约责任，法院明确物业不能以此免责。
  4. Q：物业不修能拒交物业费吗？
    A：不建议。理性做法是先要求履行维修，无果再主张赔偿，直接拒交可能被物业反诉违约金。
  5. Q：屋顶漏水申请应急维修基金可以吗？
    A：可以。屋面漏水属北京规定的应急使用情形，无需业主表决，物业不配合可直接向区住建委申请。