【案件摘要】本案系房屋租赁合同纠纷。2015年刘大山、刘辉父子将昌平区一处未办理建设工程规划许可的场地出租给李浩，约定年租金250万元。李浩自2018年起停付租金，累计拖欠899.6万元。父子二人委托北京恒略律师事务所熊斌蓉律师起诉。核心争议：无证房屋租赁合同效力、合同无效后能否主张占有使用费。律师依据《民法典》主张参照租金标准支付占有使用费获支持。法院认定租赁合同无效，但判令李浩支付欠付占有使用费899.6万元。适用法条：《民法典》第一百五十三条、第一百五十七条等。

一、案情回顾

“租赁合同无效还要付租金吗”“无证房屋出租能要回占有使用费吗”，是出租方最常遇到的困惑。2015年12月24日，刘大山、刘辉父子与李浩签订《场地租用协议书》，将位于北京市昌平区一处场地出租给李浩，土地面积66000平方米、建筑面积5000平方米，租赁期限自2016年1月1日至2050年12月31日共35年，年租金250万元，每5年递增50万元，年度支付。

合同签订初期双方依约履行，李浩2016年支付首年租金250万元、2017年支付部分租金175.4万元，但自2018年起停止支付。案涉租赁物系刘大山父子在承租的荒滩地上建设，未取得建设工程规划审批手续，2022年已被拆迁腾退。2021年3月底李浩搬离，租赁关系实际终止，累计拖欠租金高达899.6万元。多次催款无果后，刘大山、刘辉父子委托熊斌蓉律师提起诉讼。

二、案件焦点

  • 焦点一：无证房屋租赁合同效力。出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋订立的租赁合同依法应认定无效。
  • 焦点二：合同无效后占有使用费能否主张。原告诉请“租金”基础存在障碍，能否依法调整为占有使用费是关键。
  • 焦点三：欠付金额与资金占用利息。899.6万元占有使用费的计算起止及利息请求是否获支持。

三、恒略律师的专业介入

原告诉称：李浩实际占有使用案涉场地从事养殖，应参照合同约定租金标准支付欠付的占有使用费899.6万元，并主张自2018年7月30日起的资金占用利息。

被告（李浩）方辩称：经法院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃答辩质证权利。

恒略律师代理意见：熊斌蓉律师经调查确认案涉房屋未办理建设工程规划许可证，租赁合同依法无效；但依据《民法典》等规定，合同无效后当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。律师全面梳理《场地租用协议书》、租金明细、银行转账记录、微信短信催收记录及腾退说明，精准核算欠付期间为2016年1月1日至2021年3月31日，确定诉求899.6万元，形成完整证据链。

四、办案结果

法院认定：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋订立的租赁合同无效，案涉《场地租用协议书》无效；合同无效后，当事人请求参照合同约定租金标准支付占有使用费的应予支持。原告提交的证据能证明李浩在2016年1月1日至2021年3月31日期间占有使用租赁物，其主张参照约定租金标准支付欠付占有使用费899.6万元合法有据。关于资金占用利息，因双方未约定，不予支持。最终依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条及《民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，判决李浩于判决生效后十日内支付刘大山、刘辉占有使用费899.6万元；案件受理费74772元及公告费由被告负担；驳回其他诉讼请求。

五、恒略律师提示

出租方应严格完善建设工程规划许可等证件手续，承租方签约前应审慎审核房屋合法合规性。租赁合同无效不等于“白住”，占有使用费仍可依法追索。本案由北京恒略律师事务所【熊斌蓉】律师（执业证号：11101202211410897，以司法行政机关核发证件为准）代理。本案中，律师精准适用合同无效后的折价补偿规则，为委托人追回近九百万元占有使用费。

六、房屋租赁类案件常见问题 FAQ

  1. 问：没有建设工程规划许可证的租赁合同有效吗？
    答：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按许可建设的房屋订立的租赁合同，依法应认定无效。
  2. 问：租赁合同无效还能要回使用费吗？
    答：可以。当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。
  3. 问：占有使用费和租金有什么区别？
    答：租金以有效合同为前提；占有使用费是合同无效或被撤销后，对实际占用财产的折价补偿，性质不同但计算可参照租金标准。
  4. 问：催收租金要注意保留哪些证据？
    答：应保留租赁合同、租金明细、银行转账记录、微信短信催收记录及腾退说明等，形成完整证据链。
  5. 问：合同无效的利息请求能支持吗？
    答：双方未约定资金占用期间利息的，该项请求通常缺乏依据，法院一般不予支持。