【案件摘要】本案系返还原物纠纷。刘某将名下北京朝阳区公租房出借给庞某居住，后房屋买断产权并出售，庞某拒不腾退。刘某委托恒略律师熊斌蓉代理起诉，一审判庞某腾退，庞某以赠与、单位分房等理由上诉。核心争议：庞某长期居住及持有原房本能否对抗物权、一审程序是否违法。二审采纳律师答辩意见，驳回上诉维持原判。适用法条：物权保护相关法律规定。

一、案情回顾

“借给别人住的房子对方赖着不走怎么办”“拿着老房本能算赠与吗”，是物权纠纷常见难题。刘某与庞某系普通朋友，庞某受刘某所托照顾其老领导。2000年初刘某见庞某遭遇家暴离婚在北京无依无靠，将名下朝阳区某701号公租房出借给庞某居住，庞某承诺支付使用费但未约定标准。

2019年11月涉案房屋被刘某买断产权后决定出售并通知庞某搬离，庞某才首次支付10万元补偿，后仍拒不配合腾退。2022年8月刘某售房并签买卖合同，因交付期限催告庞某腾房遭拒，遂委托熊斌蓉律师起诉，一审判庞某七日内腾退。庞某不服上诉，称房屋系单位分配应归其所有、刘某曾承诺过户及借款抵房，主张赠与。

二、案件焦点

  • 焦点一：庞某长期居住及持有原房本能否对抗刘某物权。占有使用多年是否形成物权性权利。
  • 焦点二：双方是否存在赠与或过户合意。庞某主张刘某承诺过户、借款抵房是否成立。
  • 焦点三：一审程序是否违法。庞某称一审未到庭与事实不符。

三、恒略律师的专业介入

原告诉称：涉案房屋由刘某签订购买公房协议、产权登记在刘某名下，系出借居住，庞某拒不腾退侵害物权，请求判令腾退。

被告（庞某）方辩称：上诉称一审认定其未到庭与事实不符；主张房屋系单位分配落于刘某名下、刘某多次承诺过户，2019年借款时承诺不还则过户，其自2000年居住应认定赠与。

恒略律师代理意见：熊斌蓉律师答辩指出，涉案房屋由刘某签订购买公房协议且产权证登记在刘某名下，庞某虽居住多年并持有原房本，相应行为不足以对抗刘某享有的物权；庞某所谓赠与、过户承诺缺乏充分证据，借住性质明确。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。

四、办案结果

二审法院采纳恒略律师答辩意见，认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。法院指出，涉案房屋系刘某签订购买公房协议且产权证登记在刘某名下，庞某虽在房屋居住使用多年并持有登记有刘某名称的原房本，但其相应行为不足以对抗刘某对涉案房屋享有的物权，刘某主张庞某返还房屋应予支持。最终判决驳回上诉，维持原判，庞某应向刘某腾退涉案房屋。

五、恒略律师提示

借住关系中，产权登记是物权归属的核心依据，长期居住及持有原房本一般不形成对抗物权的权利。本案由北京恒略律师事务所【熊斌蓉】律师（执业证号：11101202211410897，以司法行政机关核发证件为准）代理。本案中，律师紧扣物权登记效力，二审维持委托人保住房屋的胜诉结果。

六、房屋物权保护类案件常见问题 FAQ

  1. 问：借给别人的房子对方不腾退怎么办？
    答：产权登记在出借人名下的，可基于物权主张返还原物，起诉要求占有人腾退。
  2. 问：拿着老房本就能主张房屋归自己吗？
    答：不能。房本登记权利人明确且占有使用不足对抗物权的，持有原房本不形成物权性权利。
  3. 问：口头承诺过户算赠与吗？
    答：赠与需明确意思表示与交付，仅有口头承诺而无证据的，一般不能认定赠与成立。
  4. 问：公租房买断后产权归谁？
    答：承租人按公房出售政策买断并登记产权的，产权归买受人所有，可依法处分。
  5. 问：二审维持原判还能再争吗？
    答：二审维持即生效，如不服可通过审判监督程序申请再审，但需有法定事由与证据。