【案件摘要】本案系房屋买卖合同违约纠纷。2015年杨某经中介购买张某房屋，共支付480万元并完成过户，但张某未按约将其子户口迁出，影响杨某售房价格。杨某委托北京恒略律师事务所专业律师团队起诉主张逾期迁户违约金。法院认定张某构成违约，判决张某赔偿杨某逾期迁出户口违约金100000元。核心争议：卖方未迁出户口的违约责任及违约金数额。适用法条：《民法典》关于违约责任的相关规定。

一、案情回顾

二手房买家常搜"原房主不迁户口怎么办""买房后户口迁不出能要违约金吗""二手房户口纠纷怎么解决"。2015年7月28日，杨某经第三人房屋经纪公司认识被告张某并签订房屋买卖签约文件，另签居间服务合同、补充协议和融信托管协议。杨某于2015年7月28日付定金10万、10月18日付15万、11月19日付317万、3万、物业交割费2万，又贷款133万，共付张某480万元。2015年11月23日办理过户，但张某严重违反签约文件第九条之（三）约定，至今未将其子户口迁出，影响杨某出售房屋价格。杨某多次协商无果，委托恒略律师起诉维权。

二、案件焦点

  • 焦点一：卖方未迁出户口是否构成违约。合同及补充协议约定过户后一定期限内迁出户口，未履行即违约。
  • 焦点二：违约金数额如何确定。应以实际损失为基础，兼顾履行情况、过错及预期利益衡量。
  • 焦点三：居间方责任范围。核实、迁出户口不属于居间服务范围。

三、恒略律师的专业介入

原告诉称：张某未按约迁出其子户口，违反买卖合同及补充协议约定，构成违约并影响售房价格，请求判令张某支付逾期迁户违约金，并承担诉讼费。

被告辩称：本案被告张某经合法传唤未到庭应诉，未作答辩。第三人经纪公司称已完成居间服务，核实、迁出户口不属其居间范围，合同已约定业主有迁出义务及违约金。

恒略律师代理意见：恒略律师接受委托后及时沟通案情、出具代理意见，指出本案合同不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律效力。双方另约定张某应在过户后一定期限内将原落户户口迁出，否则承担违约责任。实际履行中张某未在规定期限内彻底迁出户口，已构成违约，应遵照履行并承担违约责任。

四、办案结果

法院对杨某证据及第三人陈述予以认定，认为张某未迁出户口已构成违约。关于违约金数额，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错及预期利益，依公平与诚实信用原则衡量，依法酌情一次性判定：张某于判决生效后七日内赔偿杨某逾期迁出户口违约金100000元；逾期履行则加倍支付迟延履行利息。

五、恒略律师提示

本案由北京恒略律师事务所专业律师团队代理（执业证号：＿＿＿＿＿＿，以司法行政机关核发证件为准）。恒略律师提示：二手房户口纠纷公安、法院不能强制原房东迁出户口，买卖双方应事先协商。建议：一、预留部分尾款作为户口迁出保证金，约定迁出时间及逾期违约金；二、签约前到户籍所在地派出所核查房屋户口情况，卖家称已迁出的也要核实无误后再退保证金。

六、二手房户口迁移纠纷常见问题 FAQ

  1. Q：原房主不迁户口怎么办？
    A：法院不能强制迁出户口，但可依据合同约定主张逾期迁户违约金，建议签约时约定保证金与违约金。
  2. Q：买房后户口迁不出能要违约金吗？
    A：能。若合同明确约定卖方迁出户口义务及违约责任，卖方未履行的可诉请支付违约金。
  3. Q：二手房户口纠纷怎么解决？
    A：先协商，协商不成凭合同起诉主张违约赔偿；同时可在交易时预留户口迁出保证金防范风险。
  4. Q：中介对户口问题负责吗？
    A：通常不负责。核实、迁出户口一般不属于居间服务范围，相关义务由买卖双方在合同中约定。
  5. Q：买前怎么查房屋户口？
    A：要求房主带房产证、身份证到房屋所在地派出所户籍科查询，确认迁出后再退保证金。