【案件摘要】本案系商品房预售合同纠纷。2021年1月23日，原告戴某与被告某置业公司签订《北京XX商品房认购书》，购买801号房屋，成交价2341432元，分期付款，截至2021年10月已付1264860元。后因疫情失业、社保中断，原告非京籍不再符合北京住房限购政策，无法购房过户、合同目的落空。被告不同意解除、称原告过错不应退定金及利息。原告委托北京恒略律师事务所陈美娥律师代理，主张认购书系预约合同、因限购无法签约应解除并退款。法院在被告未出庭情况下支持我方诉求，判解除认购书、返还购房款1244860元。核心争议：认购书性质、限购致不能履行的解除权、退款范围。适用法条：《民法典》第五百六十三条第一款第四项。

一、案情回顾

"失去购房资格已付的房款能退吗""商品房认购书算买卖合同吗""因限购解约算我违约吗"是房产交易常见难题。2021年1月23日，原告戴某与被告某置业公司签订《北京XX商品房认购书》，约定原告购买801号房屋，成交价2341432元，分期付款。

合同签订后，原告一直按约支付，截至2021年10月已付房款1264860元。因疫情原因，原告用人单位无法继续履行劳动合同，原告被迫失业、社保交纳中断。因原告非北京户籍，不再符合北京市住房限购政策购房资格要求，导致无法购买案涉房屋并办理过户，合同不能继续履行、目的无法实现。

原告知晓后第一时间告知被告希望协商，但被告置之不理。无奈之下，原告戴某委托我所陈美娥律师代理本案。被告不同意原告诉求，认为解除无法律依据、合同可继续履行；若解除系原告过错，不应退定金、不应付息。

二、案件焦点

  • 焦点一：《商品房认购书》是预约合同还是本约买卖合同。性质决定能否直接适用买卖规则与解除后果。
  • 焦点二：因限购政策丧失资格致不能签约，原告是否有权解除。不可归责于双方的客观履行不能。
  • 焦点三：已付购房款应否全额退还。被告主张原告过错不退定金、不付息。

三、恒略律师的专业介入

原告（购房人）方诉称：因失业断保丧失购房资格，合同目的无法实现，请求解除认购书、退还已付购房款。

被告（开发商）辩称：原告解除无法律依据，合同仍可继续履行；若解除系原告过错，不应退定金、不应付息。

恒略律师代理意见：陈美娥律师接案后迅速展开代理，认为原告与被告签订的认购书系双方真实意思表示、不违反强制性规定，具有法律效力。该认购书约定将来一定期限内签订商品房买卖合同，但不具备房屋交付使用条件及日期、办理产权登记等主要内容，故属预约合同，而非被告所称商品房买卖合同。

  • 认购书签订后原告支付部分预付款，但双方未能在约定期限签订商品房买卖合同，被告也未行使解除权，后续仍向原告发送预售合同草稿协商买房。
  • 现未能签订商品房买卖合同原因在于原告限购，致合同目的不能实现，依《民法典》第五百六十三条第一款第四项规定，原告有权解除认购书；因未成立正式有效买卖合同，被告应退还已付购房款。
  • 律师协助当事人整理提交社会保险个人登记权益记录等关键证据，最终在被告未出庭仅提供答辩状情况下，法院支持我方诉求。

四、办案结果

法院判决如下：一、解除原告与被告公司于2021年1月23日签订的编号为G464XXX的《北京XXXX商品房认购书》；二、被告公司于判决生效十日内向原告返还购房款1244860元；三、驳回原告的其他诉讼请求。

五、恒略律师提示

购房前务必核查自身购房资格与社保连续性，认购书虽非正式合同，但违约仍可能产生责任。本案由北京恒略律师事务所陈美娥律师（执业证号：11101201911105336，以司法行政机关核发证件为准）代理，提醒购房者遇资格变动及时固定证据、委托专业律师维权。

六、商品房预售合同纠纷常见问题 FAQ

  1. Q：失去购房资格，已付的房款能退吗？
    A：能。因限购政策致无法签约、合同目的落空，属不可归责于双方的情形，可解除预约并退还已付购房款。
  2. Q：商品房认购书是买卖合同吗？
    A：一般不是。认购书若不具备交付条件、产权登记等主要内容，通常认定为预约合同，约束力限于诚信磋商签订本约。
  3. Q：因限购解约算我违约吗？
    A：若因政策变动等客观原因致不能履行，通常不可归责于购房人，不构成违约，无需承担违约金。
  4. Q：开发商不退定金怎么办？
    A：若解除系客观限购所致、非购房人恶意违约，可主张退还已付款项；协商不成可诉讼，由法院依约与事实判定。
  5. Q：断社保多久会失去购房资格？
    A：各地政策不同，非本地户籍通常要求连续缴纳社保一定年限（如北京为连续60个月），中断即可能丧失资格，购房前须确认。