【案件摘要】本案系案外人执行异议之诉。小刘全款千万元购买商品房并实际入住，因开发商对外欠债、房屋未办产权证被法院查封，申请执行人请求继续执行。小刘委托北京恒略律师事务所陈美娥律师代理应诉，围绕“查封前已签订合法有效买卖合同、已支付全部价款、名下唯一住房、非因买受人自身原因未过户”等组织证据，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》主张排除强制执行。法院采纳律师意见，认定小刘符合排除执行情形，判决驳回申请执行人的诉讼请求，成功保住房产。核心争议：商品房买受人在查封前交易的排除执行条件认定。适用法条：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条。

一、案情回顾

许多购房者在搜索“全款买房被法院查封怎么办”“什么情形能排除强制执行”“执行异议之诉怎么打”时，往往正面临房屋被开发商债务牵连的困境。小刘于2016年6月6日与北京某房地产开发有限公司签订《XX商品房现房买卖合同》，以8105805元的价格全款支付购买了房子；同日双方还签订《协议书》，约定将相连地下车库、房屋外装修及庭院工程作价1894195元有偿提供给小刘。两份合同价款相加，小刘实际以1000万元的价格购买了该房屋。同年开发商交房后，小刘随即入住。2022年6月，一纸法院查封公告打破了小刘一家平静的生活——因房子尚未办理产权证，而房地产公司对外欠债未还，法院查封了该房屋。后小刘提出执行异议，法院出具239号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。申请执行人某资产管理股份有限公司不服该裁定，以小刘和房地产公司为被告诉至法院，请求准许对涉案房屋继续执行，由此引发本案执行异议之诉。

二、案件焦点

  • 焦点一：小刘在法院查封前是否已签订合法有效的房屋买卖合同并支付价款。这是能否排除执行的基础事实。
  • 焦点二：小刘是否符合消费者买受人排除执行的条件。涉及名下住房情况、购房用途及未过户过错等综合认定。
  • 焦点三：配偶名下另有住房是否导致小刘丧失排除执行资格。需结合房屋面积、距离与家庭实际居住情况判断。

三、恒略律师的专业介入

原告诉称（申请执行人）：申请执行人主张小刘不符合“排除执行条件”的规定，不能排除其对涉案房屋的执行：首先，购房款付款时间早于房屋买卖合同签订时间，明显区别于真实购房；其次，小刘配偶沈某名下有位于北京朝阳区12号房屋，故小刘不符合相关规定要求；再次，涉案房屋并未进行网签。

被告（房屋买受人）立场：小刘主张自己系善意商品房买受人，已签约、付款并实际入住，应优先保护其合法权益，请求驳回原告继续执行之诉请。

恒略律师代理意见：作为小刘的代理人，北京恒略律师事务所陈美娥律师当庭请求驳回原告的诉求并指出：一、在法院查封涉案房屋前，小刘已与房地产公司签订《房屋买卖合同》及补偿协议，可认定该认购协议为商品买卖合同，且系双方真实意思表示、合法有效，房地产公司已向小刘交付房屋、双方均已实际履行；法院查封时间为2022年6月28日，大大晚于合同签订日期，小刘作为商品房买受人的合法权益应得到优先保护。二、小刘购房时系单身未婚、名下无其他房产，购房完全系为家庭居住所用，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项，有权请求排除强制执行；其爱人名下虽有一套婚前购买、位于朝阳的房子，但一家三口一直居住在涉案房屋，且该房面积很小不能满足居住，夫妻二人也一直在延庆工作。三、小刘非因自身原因未办理过户登记，作为买受人一直善意，多次催促房地产公司办证，公司以预售许可证到期或转现房销售数量有限为由未予办理。律师强调，第二十九条并未就消费者未过户无过错作出要求，原告相应主张并非法院裁判所需考量的重要事项。

四、办案结果

经审理，法院采纳了恒略律师的意见和诉求，最终判决驳回原告的诉讼请求。法院认为，就本案而言，小刘提交的证据显示，在查封涉案房屋前，其已经与房地产公司签订合同、购买涉案房屋并已实际交付房价款；其配偶名下虽持有另一套房产，但该房面积较小且与涉案房屋相距数十公里。综合本案情况，法院认为小刘至少符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其要求中止执行涉案房屋具有合法依据。至此，小刘的房产得以保住，排除执行的合法权益获得司法支持。

五、恒略律师提示

全款购房并实际入住后，仍可能因开发商债务导致房屋被查封；及时固定“查封前签约、付款、入住、非自身原因未过户”等证据，是排除执行的关键。本案由北京恒略律师事务所陈美娥律师（执业证号：11101201911105336，以司法行政机关核发证件为准）代理。建议购房人签约后尽快办理网签与过户，遇房屋被查封及时提出执行异议并委托专业律师提起执行异议之诉，依据相关司法解释维护自身物权期待权。

六、执行异议之诉常见问题 FAQ

  1. Q：全款买房还没过户就被法院查封了，能保住房子吗？
    A：若能在查封前签订合法有效买卖合同、已付全部价款并合法占有、且非因自身原因未过户，可依据相关规定请求排除强制执行。
  2. Q：配偶名下有房，我自己买的房还能排除执行吗？
    A：关键看房屋面积、与涉案房屋距离及家庭实际居住情况；若配偶房屋明显不能满足居住需求，未必导致丧失排除执行资格。
  3. Q：执行异议被驳回后还能再起诉吗？
    A：申请执行人或不服裁定的案外人可提起执行异议之诉，通过诉讼程序审查排除执行的主张。
  4. Q：开发商一直不办过户，算不算我自己的过错？
    A：若买受人已积极催促、因开发商原因（如预售许可、转现房销售限制）未能过户，通常认定非因买受人自身原因。
  5. Q：买房遇到开发商欠债，怎样提前防范被查封？
    A：签约后及时网签、尽快过户，保留付款与入住凭证；发现开发商经营异常尽早咨询律师，必要时通过诉讼保全自身权益。