【案件摘要】本案为征收维权类行政案件。安徽芜湖马先生兄弟三人名下宅基地上房屋，在地方建设征收过程中，其中一处房屋因未办理不动产权证书，被征收部门拟认定为违法建筑并送达《责令限期拆除决定书》，面临强拆且补偿落空的风险。当事人委托张薇律师介入。张律师通过调查房屋建造年代、历史政策、长期"住改商"经营用途，论证其合法性不应"一刀切"认定为违建，并向征收部门提交专业陈述意见。最终仅历时十天双方达成调解，补偿款由70万元提高到145万元，实现翻倍，案件成功结案。

一、案情回顾

安徽芜湖的马先生家中兄弟三人，在本村拥有一处宅基地，宅基地上建有三座房屋。随着地方建设推进，该宅基地被划入征收范围，本应顺利开展补偿协商，却遇上了棘手难题。许多村民遇到"老房被认定违建怎么维权"的困惑，正是本案的真实写照。

征收实施过程中，征收部门针对其中一处房屋，以房屋未办理不动产权证书为由，拟将该房屋认定为违法建筑，并向当事人送达《责令限期拆除决定书》。一旦被认定为违建，马先生一家不仅可能拿不到合理征收补偿，房屋还将面临被强制拆除的风险，一家人陷入维权困境。这并非个例——不少年代久远、手续不全的"无证房"在征收中都遭遇了类似的认定困境。

万般焦急之下，马先生选择委托张薇律师帮助维权。张律师接手案件后，并没有被"无证"二字局限，而是迅速展开调查，梳理房屋建造时间、历史使用状况、当地建房政策及征收背景，为后续谈判奠定事实基础。

二、案件焦点

  • 未经登记、年代久远的"无证房"是否当然属于违法建筑，行政机关能否仅凭无产权证即责令限期拆除。
  • 长期用于生产经营的"住改商"房屋，在征收补偿中能否参照商业性经营用房标准主张合理补偿。
  • 当事人收到《责令限期拆除决定书》后，应当通过何种路径（复议、诉讼或谈判调解）维护合法权益。

三、恒略律师的专业介入

征收部门（追诉方）立场：以案涉房屋未办理不动产权证书为由，认为其属于违法建筑，拟作出责令限期拆除决定，按违建标准处理，不给予合理征收补偿。

当事人（申请人）诉求：房屋建设年代久远，符合当时建房条件，长期用于生产经营，不应被简单认定为违建，应依法获得公平补偿。

张薇律师代理意见分述如下：

第一，全面核查房屋历史来源。张律师经调查认为，案涉房屋虽未办理产权证，但建设年代久远，符合当时的建房条件，不能简单以现行手续标准否定其合法性，更不应被轻易认定为违法建筑。

第二，主张"住改商"实际用途。该房屋长期用于生产经营，属于典型的"住改商"，在征收补偿中应依法参照商业性经营用房标准进行合理补偿。

第三，提交专业陈述意见。在掌握充分事实和依据后，张律师向征收部门提出全面、专业的陈述意见，从房屋历史来源、合法性认定、实际用途、补偿标准等多个角度进行论证，明确指出仅以无产权证为由认定违建并责令限期拆除，缺乏事实和法律依据。

四、办案结果

专业、有力的法律意见，让征收部门重新审视该房屋的性质和补偿问题，并主动找到马先生希望以调解方式解决争议。最终，在张薇律师全程助力下，仅历时十天左右，双方顺利达成一致意见并签订补偿协议，补偿款从原来的70万元提高到了145万元，提高了一倍多。

本案核心法律依据包括：《土地管理法》关于征收补偿应公平合理的规定、《城乡规划法》关于违法建筑认定应尊重历史事实的精神，以及"住改商"房屋在征收中参照商业用途补偿的相关政策口径。这一结果不仅避免了房屋被草率拆除的风险，也让当事人在征收中获得了更加公平合理的补偿。

五、恒略律师提示

征收实践中，"无证房"并不当然等于"违法建筑"。行政机关认定违建，应综合考虑房屋建造年代、历史政策、当时建房条件、使用状况等因素，不能简单"一刀切"。尤其是建设年代久远、长期存在并用于生产生活的房屋，更应尊重历史事实，依法审慎认定。此外，房屋若长期用于经营，符合"住改商"条件，补偿时也应考虑其实际经营用途，依法争取商业性经营用房标准。

收到《责令限期拆除决定书》后，当事人不必慌乱，必要时应及时委托专业律师介入，通过复议、诉讼或谈判调解等方式维护权益。本案由北京恒略律师事务所张薇律师（执业证号：11101202311579912，以司法行政机关核发证件为准）代理。

六、征地拆迁类案件常见问题 FAQ

  1. 问：老房子没有房产证，征收时被认定违建怎么办？
    答：年代久远、符合当时建房条件的房屋不当然属于违建。应收集建房年代、历史政策、长期居住或经营的证据，通过陈述意见、复议或诉讼主张合法性，争取合理补偿。
  2. 问：住改商的房屋征收补偿按什么标准？
    答：长期实际用于生产经营、符合住改商条件的房屋，可依法主张参照商业性经营用房标准补偿，需提供营业执照、纳税、经营流水等证明材料。
  3. 问：收到责令限期拆除决定书后多久内救济？
    答：一般应在法定期限内（通常60日内）申请行政复议，或在6个月内提起行政诉讼，逾期可能丧失救济权利，建议尽早委托律师。
  4. 问：无证房被强拆前能否谈补偿？
    答：可以。在认定与强制拆除程序推进前，通过专业律师提交陈述意见、推动调解，往往能在避免强拆的同时争取更高补偿。
  5. 问：征收补偿谈不拢请律师有用吗？
    答：专业律师能从合法性认定、用途举证、程序监督等角度介入，促使征收部门重新审视补偿方案，本案即十日内促成调解补偿翻倍的典型。