【案件摘要】本案系商品房预售合同纠纷（逾期交房违约金）。2021年4月30日，张权与北京A地产签订《北京市商品房预售合同》，购某小区302号房、总价6841972元，约定2023年6月15日前交付；补充协议给予90日宽展期，期满起按日万分之一付违约金。A公司直至2024年3月5日才交付，逾期近9个月。张权委托北京恒略律师事务所田娇艳律师起诉，要求支付2023年9月14日至2024年3月5日违约金118366.12元。核心争议：疫情等是否不可抗力；宽展期适用；违约金标准。适用法条：《民法典》及预售合同、补充协议。法院采纳律师意见，判A公司支付全额违约金118366.12元及诉讼费。

一、案情回顾

2021年4月30日，张权与北京A房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买某小区302号房屋，套内建筑面积99.41平方米，总价6841972元，约定A公司应于2023年6月15日前交付符合条件的商品房。同日另签补充协议，约定若A公司自身原因逾期，给予90日宽展期、宽展期内不担责；宽展期届满后自约定交付届满后第91日起至实际交付，按日已交房价款万分之一支付违约金。张权足额付款，却迟迟未获交房通知，直至2024年2月27日A公司发放入住通知、要求3月5日办理入住。房屋逾期交付近9个月，张权委托北京恒略律师事务所田娇艳律师提起诉讼，要求支付2023年9月14日至2024年3月5日逾期交房违约金118366.12元及诉讼费。

二、案件焦点

  • 焦点一：新冠疫情等是否构成不可抗力。A公司主张施工遇疫情、会议、恶劣天气、考试等不可抗力延期187天；律师指出合同签订于2021年、疫情早已常态化，A公司应预见，不构成不可抗力。
  • 焦点二：宽展期如何适用。A公司主张宽展期可与其他延期累加；律师指出应按约严格适用，宽展期届满后未交房即应支付违约金。
  • 焦点三：违约金计算标准。补充协议约定日万分之一，系真实意思、不违法，张权主张期间与金额符合约定。

三、恒略律师的专业介入

委托人（张权）诉称：要求A公司支付逾期交房违约金118366.12元，并承担本案诉讼费。

被告（A公司）立场：A公司不同意诉讼请求，主张不可抗力免责、房屋已满足交房条件、享有90日宽展期可累加、张权已入住质量瑕疵不影响交付。

恒略律师代理意见：田娇艳律师研读合同与补充协议，梳理交房时间、宽展期、违约金标准等核心约定，收集付款凭证、入住通知、竣工验收备案资料形成完整证据链。针对答辩提出：新冠肺炎疫情在合同签订前已常态化，A公司应具有预见能力，不构成不可抗力；恶劣天气、政府会议、考试等非必然全面停工、可预见，不能免责；宽展期应按约严格适用，主张累加无合同与法律依据；违约金日万分之一系双方真实意思表示、有效，张权主张的期间与金额符合约定，应支持。

四、办案结果

法院经审理认为合同及补充协议合法有效，采纳田娇艳律师代理意见：新冠肺炎疫情在合同签订前已常态化、A公司可预见，不构成不可抗力；恶劣天气、政府会议等因素亦不属不可抗力；宽展期应严格按约适用。最终判决支持原告诉求，A公司需向张权支付逾期交房违约金118366.12元，并承担本案诉讼费。

五、恒略律师提示

本案由北京恒略律师事务所田娇艳律师（执业证号：11101202111381309，以司法行政机关核发证件为准）代理。购房人遇开发商逾期交房，应核对合同与补充协议关于宽展期、违约金的约定，注意开发商常以不可抗力抗辩。建议保留合同、付款、交房通知等证据，逾期后及时委托律师主张违约金。

六、逾期交房违约金常见问题 FAQ

  1. Q：开发商逾期交房能要违约金吗？
    A：能。合同约定期限未交付的，依约按日支付违约金；注意核查宽展期条款，宽展期届满后仍未交即可主张。
  2. Q：疫情能当逾期交房免责吗？
    A：看合同签订时间。若合同签订时疫情已常态化、开发商应预见，一般不构成不可抗力，不能免责，本案即如此认定。
  3. Q：宽展期能和其他延期累加吗？
    A：无合同与法律依据。宽展期是买受人给予出卖人的合理缓冲，届满后未交房应按约支付违约金，不能随意累加。
  4. Q：违约金按什么标准算？
    A：以合同约定为准，常见按日已付房款万分之一至万分之五；该约定系真实意思、不违法即有效，法院一般支持。
  5. Q：房子有点瑕疵还算逾期吗？
    A：算。房屋未满足约定交付条件即构成逾期，质量瑕疵不当然免除逾期违约责任，开发商仍应支付违约金。