【案件摘要】本案系土地转租合同纠纷。2009年田某将承包非耕地及房屋设施转租张某，一次性租金23万余，张某仅付1万，余款十余年未付；2020年调解后张某仍不履行且已无履行能力（执行终本）。田某委托北京恒略律师事务所王芳丽律师起诉解除《土地转租合同》。核心争议：守约方在调解书未履行、对方无履行能力时能否解除原合同。适用法条：《中华人民共和国民法典》合同编相关规定。法院判决合同于2023年2月23日解除，被告及第三人协助腾退土地房屋。

一、案情回顾

承租方欠租金十几年无力还怎么办，当事人常搜"土地转租合同能解除吗""拖欠租金怎么解约""被执行人无财产怎么止损"。2001年2月28日田某与村委会签《合同书》承包非耕地30年。2009年10月21日田某与张某签《土地转租合同》，转让土地及房屋设施，期限至2031年2月28日，一次性租金23万余。2015年张某与赵某1签《土地转让合同》转给赵某1；2020年5月1日赵某与赵某2签《北京市房屋租赁合同》租院落居住至2040年，年租55000。田某仅收1万，余款未付。2020年田某起诉调解，张某承诺付余款未履行，执行中发现张某多案无财产、案件终本。田某认为张某无能力履行，解约系唯一维权方式，委托王芳丽律师起诉解约。张某辩称违反一事不再理、土地由他人占有无法归还、不应解除；第三人赵某1、赵某2称解除受损最大。

二、案件焦点

  • 焦点一：能否解除原转租合同。调解书未履行、对方无履行能力时守约方是否有权解约。
  • 焦点二：是否违反一事不再理。已调解案件再诉解约是否重复诉讼。
  • 焦点三：后续转租合同效力。原合同解除后转租权利基础丧失，次承租人权益如何。

三、恒略律师的专业介入

原告诉称：田某主张，已履行交付义务，张某仅付1万构成违约；调解后仍无法足额收取、目的落空，作为守约方有权放弃执行调解书并解除《土地转租合同》、要求返还地块。

被告及第三人辩称：张某不同意，称本诉违反一事不再理、土地由赵某1等占有无法归还、解除损害赵某1权益；赵某1、赵某2称解除受损最大。

恒略律师代理意见：王芳丽律师指出，双方《土地转租合同》达成转租合意，田某将建筑设施树木连同承包费作价23万转租，张某至今未足额支付构成违约；经调解虽就付款达成意见，但强制执行仍无法足额收取、无法实现合同目的，田某作为守约方有权放弃执行民事调解书并主张解除合同、返还涉诉地块。

四、办案结果

法院采纳恒略律师主张，判决：原告与被告2009年10月21日《土地转租合同》于2023年2月23日解除；被告张某、第三人赵某1、赵某2协助将案涉土地及地上房屋腾退给原告田某。法院认为，原告有权解除与被告合同，但不得再就原调解书申请强制执行；起诉材料2023年2月23日送达被告，故合同于该日解除。被告与赵某1合同以原合同为前提，原合同解除终止后用益物权消灭、转租权利基础丧失，无法继续履行而终止；赵某1与赵某2合同亦因丧失基础终止。

五、恒略律师提示

本案由北京恒略律师事务所王芳丽律师（执业证号：11101201911086939，以司法行政机关核发证件为准）代理。承租人长期拖欠租金且无履行能力，守约方可在调解未履行、目的落空时依法解除原合同及时止损，并一并处理后续转租关系。提示出租方：签约明确付款节点与违约解除权，发现对方无履行能力尽早委托律师解约腾退，避免损失扩大。

六、征地拆迁类案件常见问题 FAQ

  1. Q：土地转租合同能解除吗？
    A：能。承租方根本违约、经调解仍不履行且无履行能力的，守约方可解除合同并要求返还土地。
  2. Q：拖欠租金怎么解约？
    A：收集转租合同、付款记录、调解书与终本裁定，证明目的落空，诉请解除并腾退。
  3. Q：被执行人无财产怎么止损？
    A：执行终本说明无财产，可放弃执行调解书、另行诉请解除原合同收回租赁物，防止损失扩大。
  4. Q：解除后次承租人权益怎么办？
    A：原合同解除后转租权利基础丧失，次承租人合同随之终止，应协助腾退。
  5. Q：一事不再理会阻却解约诉请吗？
    A：已调解的是付款之诉，解约系不同诉请，不必然违反一事不再理，可另行主张。